為什么五年內(nèi)你必須把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到省會及以上城市？

表弟的煩惱

數(shù)周前，我的表弟到北京出差，我自幼和他一起玩耍長大，關(guān)系親密，很自然的打開話匣子聊起了老家的事。

表弟在省會貴陽市上班，在老家縣城有一門面房，兩三年前市值約百萬，問詢者眾，如今打八九折，卻已無人問津。

而表弟的一樁心頭大事，是希望為他的親弟在省會安家。一邊是日益貶值的縣城資產(chǎn)，另一邊是節(jié)節(jié)上漲的省會房價，表弟感到很緊迫也很無奈。

周末和表弟聊微信，沒想到僅僅過了兩三個月，他關(guān)注的小區(qū)又漲了一千，而老家的門面房仍無人問津…

表弟心念已久的觀山湖區(qū)

也是上周末，我和老家親戚視頻聊天，情不自禁地又一次推銷了自己的觀點：

“老家的房子和門面一定要盡快處理掉，最多只留一套當臨時旅館和紀念品。其他的全轉(zhuǎn)移到貴陽，最好是兩城區(qū)+觀山湖區(qū)的學(xué)區(qū)房，最好是全國大牌房開商的新房和次新房?！?

好友的質(zhì)疑

仔細算起來，從上大學(xué)到工作后，我已經(jīng)數(shù)不清勸過多少人把老家的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到北京，現(xiàn)在回頭來看，也無意中造福了不少身邊好友。

當然，也有許多人對我的邏輯表示不解，他們的問題通常有以下幾類：

• 大城市有啥好的，堵車、空氣污染又重，并不是人人都想去大城市，我呆在老家也挺好的，你看這些年縣里也發(fā)展得很快呀。

  
  

• 你說得不對，現(xiàn)在國家不鼓勵發(fā)展特大城市，而是鼓勵發(fā)展中小城鎮(zhèn)。國家都要疏解大城市人口了，你還在鼓吹大城市，你能比政府更聰明？

  
  

• 人家歐美大公司的總部都在鎮(zhèn)上，隨著社會的發(fā)展，公司和居民像歐美那樣走向小城鎮(zhèn)才是大趨勢。

  
  

• 你沒有考慮到我國是有戶籍制度的，大城市不是想進就能進，大部分人還是只能呆在小城市，你說的不對。

本文就是想通過詳盡的數(shù)據(jù)來告訴大家，上述論點究竟犯了哪些錯誤，為什么我們必須把家庭資產(chǎn)盡可能的轉(zhuǎn)移到省會及省會以上規(guī)模的大城市。

城市化后的“大城市化”

無論在雜志報紙上，還是在網(wǎng)絡(luò)論壇里，每每談及中國的城鄉(xiāng)差距、大城市病等，主流論調(diào)基本都是下面這樣：

• 中國的政治制度導(dǎo)致大城市資源過多，從而導(dǎo)致城市規(guī)模太大，人家歐美都是發(fā)展小城鎮(zhèn)。

  
  

• 如果中國農(nóng)村都像歐美農(nóng)村那樣生活便利，在村里就能找到世界500強的工作，誰還去大城市。

這樣的論調(diào)從我小時候一直持續(xù)到現(xiàn)在，熱度不減。

因為在中國，“反大城市”是一種從官方延續(xù)到民間的政治正確，中國也是世界上極其罕見的從財稅、土地、規(guī)劃等多項制度上有組織有紀律反大城市、挺中小城市的國家。

然而，從全球歷史和現(xiàn)實來看，卻是這樣一番景象：

• “城市化”是一種無法逆轉(zhuǎn)的趨勢。

  
  

• “大城市化”在城市化完成后仍然會繼續(xù)進行。

  
  

• 所謂的“歐美小鎮(zhèn)”其實是“郊區(qū)化”而不是“逆城市化”。

我們先來看一張表格，美國歷年top20“都市統(tǒng)計區(qū)（MSA）”人口變遷（PS：中美行政區(qū)劃差異極大，美國行政區(qū)中city（市）的概念，其規(guī)模通常只相當于中國的“區(qū)/縣”、小的甚至只有“街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)”大小。美國統(tǒng)計署的Metropolitan Statistical Area（MSA）口徑，則大致類似于我國的“地級市”，中美的地級市/MSA數(shù)量都是300多個。）：

數(shù)據(jù)來源：http://810399.cn/bE3t

從上圖可以看到：

從1930年到1960年，在美國300多個“地級市”中，居住在top 20“地級市”的人口比重，從23.6%提升到了32.8%。

1960年美國基本完成城市化后，其“大城市化”進程仍在繼續(xù)，到2010年人口普查時，37.5%的美國人生活在top20“地級市”里。

要知道的是，2016年中國的城鎮(zhèn)化率是57%，大致等于美國1930年的水平，也就是說，“大城市化”的快速發(fā)展期就在眼前。

我們再來看一組美國各州的數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：http://730118.cn/bE3u，http://rjhui.cn/bE3v

從上表可以看出，美國各州最大“地級市”的人口占全州比重大都超過1/3，一些州甚至達到70%。

以美國第一人口大州——加州為例，其第一大“地級市”的人口占了全省的1/3，前兩大“地級市”加起來則占了全省的46%

一些讀者會問：“你說得不對，我百度過，洛杉磯只有300多萬人，舊金山只有80多萬”。

我的回答是：“那指是的city人口，如前文所說，美國的city比中國的“地級市”范圍通常小1-2級，如“舊金山city”只有海淀區(qū)面積的1/4?！?

為了和4000萬的加州大致可比，我們選取人口在3000-6000萬的中國省份做對比，這是中國中等省份的典型規(guī)模。

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2016》、各省會城市《2015年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》

由上表可見，中國典型省份的省會人口比重大都在20%以下，其中一半不超過15%——中國的城市化率和大城市化率，和美國相比，差距是巨大的。

為了直觀起見，我們看一個美國人口分布圖，如下所示：

• 西部內(nèi)陸以荒漠和大農(nóng)場為主，除了丹佛、鹽湖城、拉斯維加斯等少數(shù)城市外，人口極其稀少。

  
  

• 人口較多的州（如加州、德州、佛州），有兩三個人口中心，而普通的州，一般就只有一個人口中心，全州人口高度集中于這些少數(shù)人口中心。

美國以外呢？——我們再來看看歐洲各國，并將其與中國人口規(guī)模類似的省份作對比。

數(shù)據(jù)來源：wikipedia

從上表可以看出，除了四川/成都 VS 德國/萊茵魯爾勝出外，中國省份最大城市的人口比重普遍也不如歐洲國家——德國在西方也屬于人口不太集中的案例。

亞洲的日韓就不用多說了——典型的人口高度集中于首都：

我們拿韓國和浙江做個對比：

• 韓國的人口、面積、地形等基本情況，和浙江基本一模一樣。

  
  

• 韓國首都圈行政區(qū)面積1.17萬平方公里，人口2550萬，占全國人口的一半。

  
  

• 浙江杭州市行政區(qū)面積1.66萬平方公里，人口920萬，不到韓國首都圈的40%。

再來看看日本：

• 東京圈一都三縣行政區(qū)1.35萬平方公里，人口3600余萬，占日本人口28%。

  
  

• 相比之下，北京1.68萬平方公里，2100余萬常住人口，規(guī)模小太多。

過去幾十年，歐美日韓等國/州的最大城市，倫敦、巴黎、首爾、東京...都在持續(xù)甩開和第二位的差距。英國越來越等同于倫敦，韓國越來越等同于首爾，日本越來越等同于東京，下圖：倫敦相對于其他城市的巨大優(yōu)勢：

下圖：日本top都市圈的人口變化情況，即使同2-4位的大都市相比，東京的首位度也愈發(fā)提升。

數(shù)據(jù)來源：http://810399.cn/bE3w

說完大城市化，最后提一句，所謂“歐美企業(yè)總部都在小鎮(zhèn)”，其實絕大部分是指巨型企業(yè)在郊區(qū)修建的總部園區(qū)，就和百度、聯(lián)想總部在西北旺鎮(zhèn)，阿里總部在西溪，華為終端總部在東莞松山湖，上海交大在閔行，中科院大學(xué)在懷柔是一個邏輯。

隨著城市的發(fā)展，一些幾萬人的大機構(gòu)通常會選擇在郊區(qū)修建自己的園區(qū)，這是“郊區(qū)化”，而不是逆城市化。

中國省會的未來規(guī)模

許多人可能會覺得，和發(fā)達國家比太遙遠，中國未來可能并不會發(fā)展到歐美日那樣高度發(fā)達的程度，那我們的大城市化水平也自然不會達到那樣的高度。

那我們就回頭來和發(fā)展中國家比一比，看看窮兄弟們的城市規(guī)?！糠值湫桶l(fā)展中國家的最大都市規(guī)模如下所示：

從上表可以看出，13.7億人口中國的首都北京，大致和1-2億人口的菲律賓、墨西哥、尼日利亞的首都相當，被印尼、巴基斯坦秒殺。

而中國7千萬以上的人口大?。簭V東、山東、河南、四川、江蘇、河北，除了廣州和成都外，其他省會的人口規(guī)模都遠遠比不過土耳其和伊朗首都。

于是我們會發(fā)現(xiàn)，中國特大城市、大城市、省會的規(guī)模，不僅比不過發(fā)達國家，甚至也比不過發(fā)展中國家中的人口大國。中國目前的“大城市化率”，其實是低于中國當前的經(jīng)濟水準——這和中國獨有的制度是分不開：

• 城市土地國有：城市土地出讓由政府壟斷，政府嚴格限制大城市土地供給。

  
  

• 戶籍制度：通過限制大城市公共品對非戶籍人口開放來限制人向上的自由流動。

  
  

• 轉(zhuǎn)移支付：每年數(shù)萬億資金在縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村保持大量體制內(nèi)就業(yè)機會和公共品供給。

但是，上述各類國家的數(shù)據(jù)可以表明，人們向往大城市的意愿在全球都是一樣的。中國獨特的制度，并不能抹掉人們的內(nèi)心需求，而只能是通過給新移民創(chuàng)造麻煩來人為地減緩大城市化速度。

就像一個蓄水池，雖然出水口被人為縮小，但終有一天水還是會流完。于是在現(xiàn)實中我們就會看到，中國特大城市的規(guī)劃往往是首先迎合決策者的主觀意愿，而通常不能滿足人民群眾的實際需求，然后在一次又一次被現(xiàn)實打臉后，只能按照實際的人口規(guī)模來修改規(guī)劃以作為補救：

• 《北京城市總體規(guī)劃（1991年至2010年）》里預(yù)計，北京到2010年常住人口控制在1250萬以內(nèi)，但實際上北京到2000年就達到了1382萬。

  
  

• 《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》里預(yù)計，北京到2020年常住人口控制在1800萬以內(nèi)，但實際上北京到2010年就達到了1961萬。

  
  

• 于是，在2015年時，北京2020年總體規(guī)劃又被修改為：2020年常住人口控制在2300萬以內(nèi)。

于是，隨著中國城市化的深入，大城市化的持續(xù)，政府規(guī)劃被現(xiàn)實教訓(xùn)得步步“退讓”，中國的省會最終可能將會發(fā)展到如下規(guī)模：

• 6000萬人以上的大型?。菏丝谶_到1500-2500萬。

  
  

• 2000-6000萬人的中型省：省會人口達到600-1500萬。

  
  

• 2000萬以下的小型?。菏丝谶_到300-600萬。

屆時，中國大多數(shù)省1/5-1/3的人口將會集中在省會，全省2、3位的城市大都將只有不到省會一半的人口。

部分雙核、三核的省，如山東、遼寧、福建、內(nèi)蒙、江蘇等，屆時將會是top2、3的城市占據(jù)全省1/2-2/3的人口，其余城市的規(guī)模則將會小到無法相提并論。

關(guān)于這一點，我在老家的一位好友已經(jīng)有所感觸，他說：“以前并沒有覺得貴陽有多好，但現(xiàn)在去貴陽，發(fā)現(xiàn)商場里都擠滿了人，而老家地級市的商場里服務(wù)員比客人還多，就幾年時間，差距被實實在在的拉開了?！?

投資品、消費品和紀念品

說到這里，可能很多人會有疑問：“你這說法有點夸張了，中國和美國不一樣，美國是移民國家，美國的小地方本來就是大農(nóng)場沒啥人。

但中國是有幾千年歷史的，小地方世世代代住滿了人，保定、阜陽這些大平原地級市，都是上千萬人口，怎么可能會在幾十年后縮減到相比省會不值一提的程度。”

我對此的回答是：老齡化+少子化+城市化將共同造就這種奇特的突變。

我們就以著名的中原塌陷區(qū)人口大市阜陽和其省會合肥為例，我們先來看看2010年第六次人口普查時的數(shù)據(jù)：

• 阜陽，戶籍人口1014萬，常住人口759萬，比2000年減少40.4萬。

  
  

• 合肥，戶籍人口502萬，常住人口570萬，比2000年增加124萬。

一來一去，10年間，阜陽比合肥的人口優(yōu)勢減少了164.4萬。

但這還不是最關(guān)鍵——需要注意的是，常住人口統(tǒng)計的是全量人口，也就是說，大量城市化率很低的中老年人口會長時間作為阜陽的基數(shù)。

而另一點，中國的出生人口在快速遞減，而這也將會神奇的改變?nèi)丝诜植?，如下表所示，我們做一個簡化的小模型來進行推演（不代表真實數(shù)據(jù)）：

2010年時，假設(shè)整個經(jīng)濟體共有100人，城鎮(zhèn)化率為50%，也就是50人住在各級城鎮(zhèn)，50人住在農(nóng)村。我們假設(shè)每一級城鎮(zhèn)都住10人，常住在省會及以上的占總?cè)丝诘?0%。

假設(shè)在2010年時總共有20個25-35歲青年，他們的城鎮(zhèn)化率已達到75%，20人中只有5人還常住在村里，常住在省會及以上的為30%。

由于90后出生人口大跌，到2025年時，25-35歲的年輕人的數(shù)量，只有2010年的60%，也就是12人。而這12個人中，選擇居住在省會及以上城市的仍然是3+3人，所有的空缺都將由下層居住地來承擔(dān)。于是，2025年這一代的年輕人，其城鎮(zhèn)化水平提高到了90%以上，常住在省會及以上的達到了50%。

照此演化下去，當較低城鎮(zhèn)化水平的中老年沉淀基數(shù)人口逐漸走向衰亡，整個經(jīng)濟體的城鎮(zhèn)化率就越來越趨近于新一代勞動力的城鎮(zhèn)化率。同時由于生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下層區(qū)域來承擔(dān)，整體的城鎮(zhèn)化水平、大城市化水平，就會伴隨著超低生育率而戲劇性快速攀升。

上述推論的一大環(huán)節(jié)：“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下層區(qū)域來承擔(dān)”是否成立？

我們繼續(xù)以日本為例（因為中國的人口年齡結(jié)構(gòu)就是完美拷貝20年前的日本）：

在日本整體人口減少的背景下，保持增長的是東京圈的1都3縣（東京、埼玉、千葉、神奈川）和愛知、滋賀、福岡、沖繩各縣。東京都人口達到1351萬人，增加2.7％。東京圈人口達到3613萬人，在5年里增加了51萬人。在日本全國所占的比例比5年前提高0.6個百分點，達到28.4%。

也就是說，當全國出生人口打6折，并導(dǎo)致20年后年輕勞動力數(shù)量打6折時，大城市和特大城市可能不會打折（東京人口不減反增），中等城市打6折，縣城打4折，小鎮(zhèn)打2折，農(nóng)村打1折——越往下層的區(qū)域，越會陷入一個惡性循環(huán)：

年輕人口減少——》經(jīng)濟缺乏活力，就業(yè)機會少——》促使年輕人口進一步逃離

就中國自身而言，陷入此惡性循環(huán)的典型案例就是比全國早10年進入老齡化的東三省。

于是，大家會慢慢覺察到這樣一個事實：

• 2005-2010年，一線城市從5千漲到2萬，小縣城也從800漲到3000，全國一榮俱榮，大家皆歡喜。

  
  

• 2010-2016年，一線城市從2萬漲到8萬，省會翻番，但小縣城則在3000橫盤多年。

然而需要知道的是，2016年仍然處于85后高峰人口購置婚房的末班車，小地方仍然有一定接盤人群。

再過3到5年，當人口總量比85后打6折的95后站上房市舞臺時，全國人民可能會發(fā)現(xiàn)自己手上的籌碼，進一步分化成三大品類：

1、  投資品：大型地級市、省會及更高級別的大城市、特大城市——全國年輕人口打6折時，這些城市的年輕勞動力數(shù)量不打折，固定資產(chǎn)仍然不乏接盤人群

2、  消費品：普通地級市、縣城——全國年輕人口打6折，這些城市打4-6折，接盤人數(shù)量腰斬，人口快速老齡化，當前山海關(guān)外的慘狀將會原封不動的在5年后重現(xiàn)在這樣的城市——這些地區(qū)的房產(chǎn)屬于消費品，有使用價值，但難以原價轉(zhuǎn)手了

3、  紀念品：偏遠的縣、鎮(zhèn)、村——這些地方的年輕人口將會打1-2折，固定資產(chǎn)大批淪為“鄉(xiāng)愁紀念品”。半個世紀以后，中國農(nóng)村大地上將矗立著上億棟300平米鋼筋水泥大獨棟紀念碑，用來紀念20世紀90年代到21世紀頭十年期間，在中華民族最佳人口紅利期里所造就的人類煤鐵水泥工業(yè)文明巔峰

萬事萬物都是相聯(lián)系的，人口、周期、規(guī)劃，這些看似宏大的主體，卻與我們每個人都息息相關(guān)。

許多人可能并不太在乎家庭資產(chǎn)的增減，只求過得舒坦即可，但這實際上是一個博弈，就如同無厘頭的搶鹽大賽一樣：

“雖然我不想搶，但我怕別人給搶沒了，于是我也被迫參與其中搶?！?

搶鹽是很無厘頭的，但資產(chǎn)轉(zhuǎn)移競賽、學(xué)區(qū)房占坑大賽，并不是無厘頭，而是有其背后實實在在的供需邏輯。

祝愿大家都能提前避開波谷，逃離紀念品，把家庭資產(chǎn)放置到更加安全的避風(fēng)港，而不至于成為下面新聞這樣的空置紀念碑。